康养项目分享｜苏州星健长者幸福公寓
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项目概述
苏州星健长者幸福公寓是复星康养在苏州市投资落地的首个都市型康养综合体，提供100套房间，总投资约2.26亿元。公寓以国际标准康复医院和国际化高品质养老为核心，将在地养老与全龄健康相结合，营造城市型一站式医康养综合服务典范。
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项目概况
1. 开发企业背景
复星集团是我国著名的综合性产业集团，旗下有健康、快乐、富足、智造四大板块。复星康复养老产业发展集团是复星的全资子公司，主要致力于提供全龄段、全方位的连续型健康服务，形成高端养老社区、国际康复护理机构、健康管理中心等丰富的产品形态，构建“整合式健康服务”中国模式。
复星康养拥有养老业务、康复业务和社区业务3大核心，目前已经开发建设了超过40个项目，运营床位超过5000张，覆盖中国全地域核心城市。
2. 项目区位
星健长者幸福公寓位于苏州市姑苏区总官堂路1188号星健中心2号楼，属苏州市核心地段，距离苏州站1KM，距离苏州北站9.5KM，距离苏州硕放机场25KM，紧邻轻轨2号线平河路站和4号线苏锦站，区位十分优越，交通非常便利。
3. 项目周边环境
星健长者幸福公寓位于苏州市城市核心地段，尽享城市繁华，周边优质的城市配套资源成为公寓的重要发展基础；优越的区位和交通条件，对长者有巨大的吸引力。
星健长者幸福公寓周边优质的配套资源包括：
（1）医疗资源：苏州大学附属第一医院、苏州平江医院、苏州市立医院等
（2）文化资源：苏州公共文化中心、德必姑苏WE国际文化艺术中心、苏州工人文化宫等
（3）景观资源：平江新城体育公园
（4）商业资源：万达广场、苏宁广场和城市生活广场
（5）社区资源：橘郡花园、锦月新居、百合苑、苏锦一村等
4. 项目定位
苏州星健长者幸福公寓以“在地养老”与“全龄健康”为发展理念，围绕国际标准医养服务，打造苏州首个医康养融合发展的养老标杆。
5. 客户定位
苏州星健长者幸福公寓主要面向苏州全市的自理、半自理和术后康复长者。
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项目特色
1. 项目规划特色
苏州星健长者幸福公寓总建筑面积约为20000㎡，是2011年建设的星健中心的一部分。公寓在2018年开始改造，2021年4月正式对外营业。
公寓共17层， 1-6层为二级康复医院，提供140张医疗康复床位，以神经康复和重症康复为特色，设置全科门诊、健康管理、日间手术、康复门诊和住院康复（医保定点）等科室，提供日常医疗照护、康复治疗和医疗、康复、照护一体化的医疗康复管理，打造苏州高品质国际康复中心。
7-17层为康养公寓，共100间房。公寓采用Care Manager制度，为长者提供专属的生活、健康、营养、乐活服务，从生活日常到营养膳食，从文化娱乐到精彩活动，以全面细致周到的服务，让长者安享丰富多姿的颐养生活。
公寓一层设置接待中心、会客厅，休闲活动中心、营养餐厅、健身房、阅览室等配套设施，为长者提供丰富的休闲文化娱乐内容
6. 产品特色
公寓产品共5种，面积在60㎡-125㎡，以一居室为主，配建少量两居室。居室内强化无障碍设计，赠送大进深阳台，空间舒适明亮；厨房采用开敞式设计，卫生间干湿分离，保障长者的安全。
室内采用简约舒适的风格，温暖的色调和灯光，营造出轻松舒适的居住氛围。玄关布置坐式鞋凳，栅格式置物柜，满足长者入户的需求；居室内设置新风系统和紧急呼叫装置，卫生间设置安全扶手和智能马桶，营造健康、安全、温馨的居住环境。
表6-11：苏州星健长者幸福公寓产品比例
数据来源：CRIC康养产业数据库
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项目运营
1. 运营单位
苏州星健长者幸福公寓由苏州星健养老服务有限责任公司进行综合运营。
2. 服务内容
苏州星健长者幸福公寓从销售到入住，全程采用专属管家制度，以缓解长者入住后生活方面的不安，并帮助协调整合入住后的服务需求。
3. 收费模式和收费标准
苏州星健长者幸福公寓收费采用“小额押金 月费”模式，押金为50000元，月费包括房费和护理费两部分，餐费1500元/月/人，综合总价在7600-13200元/月。
表6-12：苏州星健长者幸福公寓产品收费表
数据来源：CRIC康养产业数据库；备注：以项目数据为准
4. 运营入住情况
苏州星健长者幸福公寓自2021年4月正式开业运营以来，已经入住34人，入住率为16%。
5. 入住客户特征
入住长者年龄平均78岁，最大长者89岁，75岁以上长者22位。入住客户以自理长者为主，大多是苏州市的医生、教师、工程师等高知退休长者。
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项目点评
苏州星健长者幸福公寓是典型的轻资产开发模式，选址城市中心区，依托优质的交通和城市配套优势，配建优质医疗资源和公共休闲设施，是优质养老机构发展的路径之一。由于地段优越，交通便利，仍然居住在熟悉的城市区域，受到更多长者的青睐，是经过市场检验的优质发展模式之一。
