房屋电商 解决什么问题了 「电子商务法解决了哪些问题」

互联网 2023-05-06 20:36:05

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如果说直播间卖房更像是卖房方式的偶然尝试,那么中骏集团与京东房地产签署战略协议,成为京东房地产自营平台旗舰店中的第一家房地产开发商,则令人感到房产交易线上化已成趋势。

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-THE FIRST-

京东“自营房产”成中介

5月22日,京东零售集团CEO徐雷在京东正式完成了自己的直播首秀。

“1小时直播、云购超20000单”。从京东平台显示的数据来看,此次徐雷首批带货的产品——1000套中骏集团旗下的“中骏云景台”房产,总价超过了26亿元,直播的观看人数突破300万,而直播间只卖一件货品——位于北京六环外的“中骏·云景台”,这也是京东房产自营签下的第一个项目。

资料显示,京东在房地产领域深耕已久。

2017年10月,京东商城成为北京住房租赁市场支持平台;同月,正式上线房产电商平台“京东房产”;2018年9月,京东上线“京东直租”业务。2019年12月,企查查显示,北京京东叁佰陆拾度电子商务有限公司申请了“京东房产”商标。

对于京东加大马力深耕房产项目,业界却有着不同的看法。

链家房产经纪人高善(化名)告诉《企业观察报》记者,房地产交易过程本身非常复杂,需要完成审核双方交易条件、房屋属性、房屋性质、业主出售动机、贷款方式等,服务线上化的可能性很小,电子商务平台不能发挥很大的作用。

高善表示,京东自营平台目前只做到了各大房地产中介服务环节的第一步——房屋信息挂售。一旦涉及咨询房屋信息以及实体看房等环节,其性质与房产经纪人并无差别。

如果单纯作为高善口中的“新晋房产中介平台”,那么,京东“自营房产”作为品牌电商是否会对传统房产中介也将产生客流影响?对此,记者采访到的几位房产经纪人表示并不太清楚,起码北京还没有感受到被影响。

对比京东自营房产与安居客页面信息并没有太多不同,只是除了户型图和房屋信息之外,页面最下方的“在线咨询”和“电话咨询”选项替代了“加入购物车”和“立即购买”。

对于线上平台卖房中存在的诸多问题,京东房地产总经理曾伏虎没有回避,电商不能代替线下看房,但消费者的诉求是多样的。他认为京东房产自营模式极大改善了房产信息不透明,房企可通过京东获得流量,但是要完成最终交易,还要获得整个销售流程的支持。

曾伏虎在媒体线上采访会上表示,要买房,肯定要实地看。此次京东推出的“自营房产”,就是想帮消费者先选房子,通过标准化的服务模式,让购房者在过程中享受到全面权益保障和增值服务。

以“中骏·云景台”项目为例,评价的维度就是:刚需、70年产权,以及价格优势。因此,房子好不好,消费者可以在实体看房后,自行评判。

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-THE SECOND-

房屋电商“标准化”

《企业观察报》记者询问中骏·云景台京东房产自营旗舰店得知,中骏·云景台楼盘为限竞房。而限竞房最大的特点就是房价低,对于刚需族来说也是有一点好处。

麦田房产经纪人宋凯(化名)向《企业观察报》记者透露,限竞房面积普遍偏小,但又要满足“刚需住宅”要求,开发商为了降低成本只能推出小面积三居甚至四居住宅,其舒适度与普通住宅相比较差一些。

因此,房屋电商“标准化”的可控房价、交房日期、交房标准,甚至连购房人群都有迹可寻,在限竞房楼盘中实现“标准化”难度并不大。

而京东“自营房产”此处更强调其建立了完善的标准化服务模式,通过对传统线上购房问题的逐一破解,为购房者带来更高的价值。

据《财经网》报道,曾伏虎道出了“标准化”的价值。他说,“绝大多数房产交易的纠纷,都发生在刚刚购房的一年以内。京东‘自营房产’的上线,将通过我们的标准,最大化降低购房者面临的潜在风险。有了京东自营标准的背书和全面的购房保障,以及VR看房、直播看房等工具,消费者会更加倾向于线上购房,或将引发未来购房方式的变化。”

在商业市场中,“标准化”对于房地产行业而言有着多方面的价值。首先,它可以让消费者的决策成本变低、决策周期缩短,从而更快地提升销售效率;其次,对于企业来说,标准化可以让企业对营销以及售后过程有更统一和精准的把握,并减少人力成本支出,提升利润率;第三,标准化还意味着企业可以在更多的平台展开更加多元化的营销,并与不同平台的服务进行对接。

据悉,京东的“自营房产”拥有自己的专业团队,他们将严格审查和评估开发商的住房,并对开发商的经营状况和房地产风险有深入的了解……以确保遵守相应的法律法规。京东的“自营物业”提供“退订”服务;购买京东自营物业的客户还可以享受6个月的保险服务。

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-THE THIRD-

让了谁的利

自2019年国家对房地产的调控不断收紧、各种政策层出不穷后,房地产市场逐渐降温,销售继续下滑。

“房价能打折?”“一百多万元即可拿下一套北京新房?”充满诱惑力的价格让直播卖房吊足了消费者的胃口。京东直播间里的主播们强调,放出的1000套房源,平均售价仅需200多万,大额房款叠加抵用券,定金1万可抵2万……

“一开始开发商还是把我们当作一个流量平台,希望能够从我们这里获得销售线索,”曾伏虎在接受采访时,不避讳地讲到电商在过去几年一直艰难地探索商业模式,尝试转变开发商对电商平台的看法。

曾伏虎说:“这次疫情之后,行业有了一个非常大的变化。这次疫情期间所有开发商的信息化建设都有非常大的提高,所以我们可以在线上为用户实现线上选房、线上下订单和交易的功能。”

在京东“自营房产”模式下,开发商简化销售环节,直接面对购房人,将更大的实惠让利给购房人,真正实现共赢。

相较二手房市场复杂的流程和繁琐的费用支出,新开发楼盘线上化更好操作。

麦田房产经纪人宋凯表示,购房人购买新开楼盘无需支付佣金,开发商市场营销的广告费中包含这笔中介佣金用以支付,按套数支付,与房屋售卖网签价无关。但二手房交易则需要房屋成交价格的2.2%作为中介费,以及房屋成交价格0.5%的风险保证金。

以一套建筑面积89平米、首次交易为500万的北京五六环之间普通二手商品房为例,若以800万元全款买入,相当于5.6179万一平米。根据房屋不满二,满二不满五,满五唯一的不同性质,记者通过安居客计算,一笔除房屋成交价以外买卖方税费合计分别需要支付80.01万、68.04万、8.04万,另外还需支付2.7%的中介佣金21.6万元。

事实上,在房屋买卖中,买房相对处于弱势,其体现在买卖房税费合计及买卖方中介佣金的支付默认由买房承担。这其中的隐性支出根据房屋条件支付房屋本身价值以外29.64~101.61万元不等,这对买房消费者造成无形压力。

宋凯表示,如果需要业主承担部分额外费用,这些费用同样会被计入房屋售卖成本价。

而仅从价格上看,京东“自营房产”的确很有优势。除去新房交易流程简单以及没有中介费外,据了解,此次京东“自营房产”推出“中骏·云景台”项目,售价为2.9万一平。而来自安客居的数据显示,目前“中骏·云景台”的新房价格为3.74万一平。

对于这样的价格,曾伏虎表示,低价并不意味着低品质,疫情期间,越来越多的开发商意识到,“线上直播是既现实又是成本低的渠道,因此为什么不可以把价格降下来?”

同时,参与直播的京东零售集团CEO徐雷也认为,此次京东“自营房产”瞄准的是刚需盘。算下来,200万左右就能在北京买到一套房。“我们完全有信心,该项目能够成为今年的销售冠军。”

电商企业显然抓到了消费者这一诉求,放大电商售房的价格优势,弱化甚至屏蔽掉房源、办理贷款、签约流程等尚且无法全部完成线上化的薄弱之处。而肯于走进直播间的消费者,在评估完开发商、地段等硬指标后,仍会将关注点落在房价上。

对于消费者而言,只有新开发的楼盘才需要宣传。

END

编辑|思洋 校对|坚果 视觉|牛小伟

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