为什么不能碰商住和商铺「下面商铺上面住宅 产权」
今天给大家普及一下为什么不能碰商住和商铺「下面商铺上面住宅 产权」相关知识，最近很多在问为什么不能碰商住和商铺「下面商铺上面住宅 产权」，希望能帮助到您。
商住两用房，其实这个叫法就不合规，政府批地的时候，是按照综合用地来批的，在这种土地上盖的房子按理说主要是商用。但是开发商为了赚取利润，就给这种房子加上了居住的功能，还给房间配备了上下水，有的还能给每户通上燃气。这些努力都是为了将来房子好卖。
但是一般情况下，政府在验收的时候，其实还是按照规范来，也就是说，上下水包括燃气是绝对不能通到每户的。开发商一般是先预留好孔洞，然后让建委来验收，验收合格之后再安装上下水等。（当然，事前开发商都会打理好关系）
到这其实各位就能看出来，商住两用房本来就是一种很微妙的产品。政府如果需要控制楼市，那么从商住两用房这下手，再正常不过了。去年上海还闹出了要拆掉上下水的事，后来也不了了之了。
很多关注商住两用房的朋友知道，现在北京的商住限购应该比住宅还要严格，而且还需要全款。这是为什么呢？
我们知道，从2016年开始，北京楼市开启了一轮大牛市，不仅住宅价格猛涨，连商住的价格也在快速上涨。那个时候我去售楼处看房子，销售都爱搭不理的，毕竟那会儿房子不愁卖。
这种大牛市之下，很容易触发人们投机的热情。北京的住宅限购本来就比较严格，所以炒作的空间虽然有，但是并不大。而此时，商住就是一个有巨大炒作空间的产品。
很多人可能没有概念。
我跟大家举个例子，各位想象一下，如果有人筹到一大笔上亿的资金在北京买几千平米商住，然后做杠杆折掉一半再买几千平米，如果一年每平米上涨1万元，这是多少利润？这种行为叫公司化“炒房”。如果市面上就几家大公司在开这种业务，那么风险有多大？
为了严控金融风险，所以在住宅加强限购限贷的同时，也必须把商住的口子堵上。这个不用问我真的假的，你们就当听故事好了……
目前的限购政策，北京的商住限购比住宅还要严格，这样整个房产市场的金融风险就基本上控制住了。限购之后，北京的商住价格下跌了大概20%多。
客观来讲，现在北京的商住价格并不贵，而且目前的政策我觉得应该是史上最严了，未来只有放松的空间，再加码的可能性不太大。
所以说，如果有人问我现在商住要不要出手卖掉，那么我的回答肯定是，如果不着急完全可以等政策放松之后，价格有了一定回升再考虑卖。非要在价格底部出手，不但亏了不少钱，而且还不好卖。
那商住到底要不要买呢？
这个问题我也干脆点，直接把答案给你们。那就是尽量不要买，土豪随意。
虽然说现在商住的价格比较低，但是必须全款买，资金成本其实是很高的。而且具备商住的购房资格的人都有北京购房资格，那何必要买商住呢，所以也就土豪随意了……
从过往历史看，商住的整体回报率比住宅低多了。
下面讲一下为什么商住的投资回报率低。
其原因在于，商（办）住类产品所能附带的资源跟住宅相比要少的多，不能落户，不能上学……其仅有的功能就是自己住（办公）或者是租给别人住（办公）。
而其使用的成本还要比住宅高很多，商水商电还要交房产税，多数的商（办）住也没有燃气。除此之外，这种小区里，还会比较杂乱，商业办公与住宿混杂在一起，整体品质差得多。
如果花上百万买一个只能住而且居住品质差成本高的场所，那还真不如租房了。商住的出租收益跟住宅相比也没有任何优势。
综合分析后，其实大家能看出来，商住的整体价值并不大。所以这导致了商住的房价涨幅远远赶不上住宅。
我再举一个比较直观的例子，现在我们把商住的房子当成一个房车，这个房车有一个功能那就是政府允许你在这里面办公。请问，大家愿意花上百万买一辆房车吗？通过这个房车例子，是想告诉大家，商住房其实是跟北京的很多资源脱离的，它只不过是暂时停在了这里，你可以在里面休息。
在北京，很多人买房子并不是为了自己住。试想如果房价不涨，你会加那么高杠杆去买房吗？多数人买房的首先考虑到的是，它的价格还会涨，所以要早买房。而价格上涨的前提就是有一种固定的需求在持续进入市场，消耗掉供应，住宅这么多年就是在消化一种稳定的需求。
商住不限购年代，我见过很多买商住的人，其首要目的也是为了几年后涨了钱卖掉，再去买住宅。
商住的投资回报率低是多年的市场决定的，不是我说的，我只是给大家整理了一下思路，供大家思考。
在商办类产品中，还有一种比较极端的，叫做商铺。
商铺的主要收益也是两方面，一个是自身增值，一个是租金回报率。这些年商铺的自身增值情况越来越差了，过去商铺的价格是肯定要比住宅贵的，但是现在往往是跟住宅同样价格，或者比住宅价格还要低。
目前很多人买商铺的主要目的其实是觉得租金回报率不错，综合算下来十年就能回本。
但是商铺的不确定性很大，商业本身其实就不算一个稳定的需求，它的价值会受到各方因素的影响。
比如说，经济形式不好，那么商铺可能就租不出去；再比如，周边修建了一个大的商业综合体，这样商铺就有了直接竞争对手，客流会被商业综合体带走；再比如，周边又开了另一条商业街……
当然，还有一个因素，那就是像淘宝天猫一类的电商冲击。
总之，商铺的价值会受到各种意想不到的因素的影响，所以其租金稳定性是很大的问题。
以上基本上就是我对商住及商铺的全部观点。
这么多年来，只有70年产权的住宅是最为稳定且收益率最好……敏感了不好意思……房住不炒！
（完）
