深圳会成为宇宙中心「深圳平湖发展」

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作者 | 飞天小女警

断货半年的平湖，终于再次迎来新盘，但去化结果并不理想。

7月24日合正新悦润园正式选房，811套住宅，结果仅卖出235套住宅，去化率28.98%。

对比去年入市的新房，市场体现出明显的清冷感。

去年12月，距离合正新悦润园直线约1.57公里的融湖盛世花园开盘，创造出约35分选完112套房源的记录，开盘实现去化100%。

但是抛开市场周期因素，更多的是项目自身的原因。

项目建面77-119平，备案均价约4.28万/㎡，单价区间约3.7-4.7万/㎡，总价区间约292-559万/套。

最小的户型77平，单价约3.7万/平起，总价284.9万/套。

折戟的平湖新盘？

去年12月，龙岗平湖的融湖盛世花园三期3栋ABC座入市，112套新房吸引了176批客户，短时间内迅速售罄，让市场出乎意料。

因为同期深圳的头部网红盘华润城润玺二期也进行了选房，但即便是红极一时的新房，据网友透露，当天还剩余230套房源左右。

再加上当时融湖盛世花园开盘前较为低调，对比之下让市场都觉得不可思议。

其中主要的原因是项目位置、周边配套以及户型还算不错。融湖盛世花园距离地铁禾花站约500米，东侧为有一所九年一贯制学校，自带约4万平商业。

但如今距离融湖盛世花园3期直线距离不到2公里的合正新悦润园入市，却跑出去化不到30%的成绩。

出现这样的去化差距，一方面源于市场冷淡期筑底，深圳东部新房普遍去化不如人意。另一方面源于合正新悦润园自身的产品力以及位置。

从合正新悦润园的规划来看，项目容积率超过了8，居住密度相对较高。

1栋四单元为三梯八户配置，有网友吐槽，“像公寓一样，太挤了”。

虽然项目位置不错，处于平湖华南城周边，但距离最近的地铁站平湖站约需要步行1.5公里，超出了步行到地铁口的舒适范围。而临近的17号线，还在规划中，并且相隔了一个地铁站。

再加上部分户型，阳台实用性有所欠缺，有网友觉得“单阳台，差评”。

当然，作为龙岗平湖今年为数不多供应的新盘，也不是没有可取之处。

第一总价相对较低，对预算300-500万左右的刚需比较友好。

第二，周边存在大量的旧改项目，未来能享受旧改升级后带来的红利。

第三，周边教育资源比较集中，上学较为便利，商圈也比较成熟，业态丰富，步行约550米就可以到达荟港城商业。

所以总的来看，这是一个比较成熟的居住区域新盘。

平湖，下一个宇宙中心？

虽然随着平湖更新改造升级，城市面貌也发展起来了。

华南城周边有不亚于龙岗中心城的CBD，近年周边也迎来万达广场等项目。

再加上平湖中心也成为深圳12大城市功能中心之一，规划高度是要做深圳兼顾科技创新以及物流展销功能的综合枢纽型物流园区，未来可期。

另外近年周边陆陆续续的旧改，比如鹅公岭园岭、凤凰工业区、河包围、金地山厦、富士力元吓等旧改项目的推进，项目周边面貌一改以往。

后期如果平湖枢纽建立起来后，交通改善也会进一步提升。

根据规划，平湖枢纽未来除了接驳已经开通的地铁10号线，还会接入广深铁路、深惠城际、地铁17、18号线等多条轨道线路。

整体上看平湖是令人值得期待的。

商务 综合交通都有了，再加上电商和物流都比较发达，有那么点龙华核心区红山 深圳北的味道了。

龙华深圳北 红山那一片的发展重点就是以产业金融、信息服务、电子商务等为主。

所以不少人认为，平湖核心能对标龙华核心，过去发展了龙华，现在该轮到平湖了。

但是平湖要发展起来之前，需要正视三个问题。

第一个是产业问题。

可能有人会认为，这些制造工厂搬离，有利于平湖升级吸引更多的高新科技人才和企业，比如跨境电商、金融街物流枢纽等。

平湖这几年大干快干，城市面貌也确实发展起来了，但产业也随之发生了变化。

最明显的是，近年来不少大型工厂搬离平湖。

比如平湖最大的玩具厂旭日国际集团、员工人数高峰期超过3万人的福群科技集团都撤出了平湖区域。

相信老平湖人都有感觉，这几年平湖的人气，是不如从前的了。其中具体的原因，便是产业外流。

这些大型工厂承载的人群，包含大量的企业管理人员，是精高尖群体的重要成员。工厂搬迁，就意味着有相当一部分人才也跟着流失。

第二个是人口问题。

虽然随着华南城的开发建设，地铁城际的开通，可以吸引更多的高新科技人才和企业。

但也正是因为地铁城轨开通，导致人口被南山、福田市中心这些地方加速虹吸。

正如中心城市的虹吸效应，城市内部的核心区域对周边的区域也有虹吸效应。只有等市区内部完全发展成熟，才会有相应的人口外溢。

而市区内部无论是企业平台，还是薪酬待遇都比关外区域更高，对人口而言，更具吸引力。

第三规划问题。

现在就深圳而言，已经是遍地规划，拼到最后只能依赖自身实力。

比如南山前海、龙岗的坂雪岗科技城、坪山燕子湖、光明科学城、宝安沙井大空港，都有很强的规划，并且比平湖规格牛。但至今看来，还没有那个是真正搞起来了的，不少还停留在PPT阶段。

再上升一下高度，前海的规划是国家级，深圳下了大功夫倾斜资源，给人力物力去打造发展，经过10年的变迁，现在也仍旧处于升级进阶的阶段，未来会如何，依旧是个很大的问号。

当这些区域的产业、人口以及交通都在嗷嗷待哺的时候，轮到平湖的时间就更长了。

所以，对平湖而言，能不能搞起来，还是个未知数。至于未来能搞出什么样的高度，除了需要政策导向，还是要看持续造血的实力和运气。

不过，无论怎么说，最后一定还是有人会拿着几百万为眼下的平湖买单。