痛点戳心！杭州一小区700多位业主要求罢免物业
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3月1日，新版《杭州市物业管理条例》就要开始正式施行。
上个月，杭州市住保房管局发布了《关于贯彻落实〈杭州市物业管理条例〉的实施意见（征求意见稿）》，并公开征求意见。期间，收到了不少切中“痛点”的建议，经相关部门综合分析，采纳了包括公开选聘前期物业、完善物业承接查验制度、完善房屋保修维修制度、完善物管委制度等6条建议。
这些建议中暴露出的部分“痛点”，让很多小区业主感同身受。
CFP供图
痛点一：
前期物业与房企“穿同一条裤”
一小区700多位业主要求罢免物业
采纳的建议中，第一条就是关于选聘前期物业——“建设单位如何选聘前期物业服务人，政府主管部门应当制订详细方案，避免现在很多建设单位直接制订前期物业为自家公司相关物业单位，造成后期物业交付时，物业服务人睁一只眼闭一只眼，损害业主权益。”
的确，目前众多品牌房企旗下都有物业公司，小区前期物业往往选聘自家物业公司，两者在利益上是一致的，容易联合起来侵害业主利益。
对此，曾经是“万人摇”红盘的卓悦华庭（即卓越蔚蓝领秀二、三期）业主深有感触。一位小区业主说，卓悦华庭的前期物业是开发商卓越地产旗下的物业公司，表现差强人意。首先是小区绿化堪忧，草坪稀稀落落，很多树木因养护不当枯死；去年9月，小区还曝出了280棵树不翼而飞的新闻。之后，小区又曝出因车位管理费而引发的纠纷，业主认为物业的车位管理费定价过高，“刚需楼盘收着堪比豪宅的车位管理费”，要求降低车位管理费，而物业不同意，双方闹得很僵。去年底，小区700多位业主签字要求罢免物业。
资料图片
要换掉前期物业，通常需要小区成立业委会后才能启动相关程序。事实上，这两年杭州不少次新房小区在业委会成立后的第一件事情就是将前期物业换掉，公开招标选聘新物业。其背后的原因，大多是因为不满前期物业不作为。
在此次的征求意见中，公开招标选聘前期物业的建议，被杭州市房管部门采纳。据悉，实际工作中，已通过规范性文件形式规定了前期物业招投标工作的实施细则、评分标准等。
痛点二：
新房“带病交付”
某小区“体检”，结果吓一跳
此次征求意见中，关于完善物业承接查验制度的建议被采纳。杭州市房管部门表示，目前已起草《杭州市物业承接查验实施办法》（征求意见稿），正在广泛征求意见中。
就在今年1月，钱江晚报·小时新闻报道过，杭州一些新楼盘在交付前，邀请第三方公司给小区做物业承接查验，提前找出小区存在的质量缺陷问题，限期整改。这样的好处是可以避免小区“带病交付”，减少交付后的隐患和纠纷；并且业主们在业委会成立前就可以摸清小区家底，减少后期维修成本。
其实在此之前，已经有不少二手房小区在做物业承接查验，并且真查出了不少问题。位于钱江世纪城板块的某次新房小区，前年第一届业委会成立后，就邀请第三方公司给小区做了一次“全面体检”。在查验过程中，发现小区消防存在不少隐患，比如楼顶水箱无水（此乃消防大忌，因为高层楼房发生火灾，消防员往往需要就近用楼顶水箱里的水救急），消防泵房里，水池液位显示器出现故障，喷淋泵无法自动远程启动等等；小区电梯也存在诸多问题；露天泳池一片狼藉、形同废弃。随后，该小区换掉了物业，选聘了一家大牌物业入驻。
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说到底，正是因为很多前期物业公司和房企是关联单位，若不对新房进行物业承接查验，对于一些设备质量隐患，开发商私划车位销售等问题，前期物业公司往往睁只眼闭只眼。等到业委会成立，更换物业公司时再进行物业承接查验，有些设备已经过了保修期，就要由全体业主承担损失，而私划的车位，要通过打官司才能争回一点利益。
《关于贯彻落实<杭州市物业管理条例>的实施意见（征求意见稿）》
公开征求社会意见采纳情况
意见一
建设单位如何选聘前期物业服务人，政府主管部门应当制订详细方案，避免现在很多建设单位直接制订前期物业为自家公司相关物业单位，造成后期物业交付时，物业服务人睁一只眼闭一只眼，损害业主权益。
采纳情况：
采纳。实际工作中已通过规范性文件形式规定了前期物业招投标工作的实施细则、评分标准等。
意见二
新建物业交付前承接查验制度和信息公开制度，应当在房产销售时同时提供给业主，然后制度中应当明确，查验发现的质量缺陷问题，限期多久完成整改，未及时整改的如何处罚建设单位或者赔偿业主，业主购买房产花费了巨额资金，但现在不少建设单位对房子质量（还包括现行制度下房屋精装修部分）把控不严，业主维权往往费时费力，还很难有理想结果，管部门应当切实担负起监督职责。
采纳情况：
采纳。根据新修订《杭州市物业管理条例》规定，目前已起草《杭州市物业承接查验实施办法》（征求意见稿），正在广泛征求意见中。
意见三
房屋保修期间，物业联系建设单位维修，部分建设单位往往拖拉敷衍，此时有关政策应明确，不同程度的房屋质量保修应限期多久完成，如果建设单位迟迟不响应或者维修后仍不合格，应当允许业主委托物业服务单位以一定方式找第三方维修单位来予以解决维修事宜，相关费用在建设单位缴纳的质保金内列支。
采纳情况：
采纳。目前物业保修金和物业专项维修资金管理具体办法正在起草中。
意见四
应当尽快明确物管委员会的相关详细制度，在成立业主委员会之前，物管委员会能够处理有关属于业主的小区经营收入，比如小区物业经营性用房，现在很多小区在成立业委会之前，是由物业代管，但物业在经营性收入这块往往有不少猫腻，导致业主利益严重受损，如何明确这方面管理，希望有更完善的制度。
采纳情况：
采纳。采纳。《杭州市物业管理委员会组建运行实施办法》（审议稿）正在市政府审议阶段。（注：该办法已通过审议，并将于3月11日开始执行）
意见五
杭州是数字之城，但召开业主大会的方式仍很落后且低效，至今为止没有充分利用大数据和网络的优势，开发适合线上业主大会的系统。随着新物业管理条例的实施，希望在这方面尽快由政府部门牵头落实，如业主信息直接对接房管系统数据，因房产转让等原因造成的业主信息变更，系统内相关信息可第一时间更新，可统一发布业主大会有关信息和小区内重大事项的公开信息，满足业主大会的线上投票和统计，这些功能相信以杭州的实力，只要想做，都很容易实现。
采纳情况：
采纳。市住保房管局已开发建设智慧物业管理平台，升级打造“电子业主卡”，开发使用业主决策电子投票功能。截至目前，领取“电子业主卡”的业主人数突破30万人，累计登录次数超过700万次，全市业委会或社区已发起电子投票事项1800余次，涵盖业委会选举、物业选聘、公共部位维修、满意度调查等各类事项。
意见六
建议建立统一的全市物业费缴纳系统（物业费不直接进入物业公司账户，进入政府监管的第三方账户）。一方面可以对无理由不及时缴纳物业费的业主，加入征信系统，降低物业单位因无法及时收缴到物业费造成企业运营困难，降低物业服务标准；另一方面，也可将缴费系统和业主对物业的考核系统挂钩，对服务质量严重不达标，业主满意度很低的单位，按一定办法扣发部分物业费以此督促物业单位提高服务质量。
采纳情况：
部分采纳。当前已建立住宅小区业主信用管理制度，对业主违反物业服务合同约定且不履行生效法律文书、逾期不交纳物业服务费用等符合《浙江省公共信用信息管理条例》规定可记入相关信用档案的情形，由市发改委负责记入信用平台。另外，物业服务收费是业主和物业企业基于物业服务合同约定的权利义务关系，是否建立物业费缴纳系统将物业费纳入监管账户有待进一步调研论证。
