一文看世茂、宝龙、华侨城等代表性企业的未来规划（下篇）

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铱星导读

从8月下旬开始，作为传统的财报季，奢侈品、服饰、餐饮、商超等行业都纷纷秀起了2022年上半年的战绩，从这些行业喜忧参半的财报中，我们亦可窥探到，由于疫情反复给实体商业带来的沉重冲击也直接反映在了数字上。据国家统计局发布数据显示，2022年上半年，餐饮收入20040亿元，下降7.7%；而实体店消费品零售额实现155939亿元，同比下降2.7%。

在此背景下，与之息息相关的商业地产现状又如何？9月中旬，铱星云商盘点了部分代表性企业的最新运营情况（“商业地产半年报季”拉开序幕，一文解锁万达、华润、新城等高能玩家的未来规划）。近期，随着合生创展、金地商置等越来越多企业财报释出，铱星云商再次进行梳理，以便更全面地分析行业发展趋势和未来规划，供业内借鉴参考。

来源 | 铱星云商新媒体中心

世茂股份

8月30日，上海世茂股份有限公司（以下简称“世茂股份”）发布2022年上半年度报告。报告期内，世茂股份营业收入为35.79亿元，同比下降69.92%，其中商业地产营业收入同比下降63.50%至19.59亿元；实现综合毛利润9.22亿元，同比下降79.92%，净利润-4.76亿元，同比下降121.85%，归属于上市公司股东净利润-3.48亿元，同比下降130.47%。

世茂股份在报告中表示，在商业经营与管理方面，2022年开局平稳，整体市场表现积极向好，但自3月以来新一轮全国范围的疫情，对线下零售市场造成巨大冲击。多重高压管制措施之下，整体销售客流均出现断崖式下滑，疫情最为严重的4-5月，在管商业项目当月客流同比去年同期分别下滑了58%和55%。

轻资产管理输出方面，截至目前，世茂股份共有7个在管轻资产项目，管理体量约为33万平米，包含整租、管理输出、专业服务等多种合作模式。除此之外，该公司还有大量在跟进拓展中的资源，其中推进至商务要点洽商阶段的项目体量达到约81万平米。

下半年，世茂股份将通过一店一策，重点攻坚，尽快提升整体出租率水平；与部分签约租期较长、租赁面积较大、租赁条件偏低的商户协商，推进大店调改，引入更高坪效的租户；主动造节，营造市场声浪，提振经营人气。同时，世茂股份将进一步加大对轻资产业务的投入力度，聚焦有优质在营项目的核心城市群，借力在营项目的品牌影响力积极外拓，力争逐步实现轻资产品牌在重点城市的布局。

宝龙商业

8月30日，宝龙商业管理控股有限公司（以下简称“宝龙商业”）发布2022年半年业绩。报告期内，宝龙商业收入约为12.66亿元，较2021年同期约11.70亿元增长约8.2%；毛利约为4.3亿元，较2021年同期约3.83亿元增长约12.3%；公司拥有人应占利润约为2.4亿元，较2021年同期约2.03亿元增长约18.2%。

宝龙商业上半年商业运营服务实现总收入约为10.25亿元，较去年同期9.42亿元增加约8.7%；商业物业租赁收入7530万元，宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地十大品牌整体平均出租率为93.4%，其中宝龙一城平均出租率达99%，宝龙城平均出租率98.2%。

截至报告期末，宝龙商业共有91处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为1020万平方米，较2021年12月31日约990万平方米上升约30万平方米；已签约零售商业物业140个，总合约建筑面积约为1470万平方米。

2022下半年，计划开业的零售商业物业项目共9个，包括余姚宝龙广场、杭州科技城宝龙广场、景德镇宝龙广场、厦门同安宝龙广场、上海嘉定宝龙天地、厦门固博苑宝龙天地、厦门塘边宝龙天地、绍兴金帝宝龙广场等。

宝龙商业表示，在商业运营服务方面，后续将持续提升经营、保持规模增长、推进智慧商业、优化组织人才。尽管2022上半年受新冠疫情影响，整体出租率略有下降，但全年整体出租率96%的目标依然不变。2022下半年，宝龙商业将借鉴以往成功调改经验，加强招商及租户调整工作，同时对优质项目持续招调迭代，全面提升项目坪效及整体收益。

华侨城A

8月29日，深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”）发布2022年半年度报告。2022年上半年，华侨城A营业收入为163.96亿元，同比下降28.76%； 实现净利润7.5亿元、归母净利润1.05亿元，同比下降68%、93.34%。

其中，旅游综合业务收入同比降低44%至105.49 亿元，毛利率25%，与上年同期基本持平。报告期内，华侨城A旗下32家景区、29家酒店、1家旅行社、8家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2677.7万人次，为去年同期94%的水平。华侨城A还陆续推出成都龙泉驿欢乐田园、成都东安阁酒店、襄阳奇幻谷、茂名有福城景区及晏镜疍家墟·塘霞俚街、西安OCT1314摩天轮等项目。

2022上半年，华侨城A累计实现签约销售面积128万平方米、签约销售额273亿元，较上年同期分别下降42%、38%，降幅略低于行业百强均值。获取文旅综合用地2宗，其中1宗位于东莞市松山湖片区，计容面积18.25万平方米，权益比例51%；1宗位于成都市龙泉驿区，计容面积9.79万平方米，权益比例60%。

此外，华侨城A旗下物业集团在报告期内新增管理面积190万平方米，落地多个市场化项目，目前全国分子公司数量已达79家。华侨城物业智慧三大平台实现290个在管项目覆盖，项目运营管理能力稳步提升。关于2022下半年经营计划，华侨城A表示，文化旅游业务方面，将聚焦供给侧改革，推动文化旅游融合发展，保持产品领先水平。

保利发展控股

保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）发布的中期报告显示，2022上半年实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；毛利率为25.55%，同比下降6.95%；实现净利润149.24亿元，同比增长1.60%；净利率为13.47%，同比下降2.85%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%；归母扣非净利润101.25亿元，同比增长0.76%。

物业方面，保利物业2022年上半年实现营业收入64.49 亿元，同比增长25.16%。报告期内，新增长沙轨道6号线、广州海珠湖国家湿地公园、嘉兴南北湖风景区等项目，截至报告期末，保利物业在管面积 5.23 亿平方米，合同面积 7.32亿平方米。

商业板块方面，截至报告期末，开业的购物中心有34个，开业面积231万平方米，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；酒店管理板块已开业酒店、会议中心22个，客房数近5700间；公寓板块开业及筹开项目49个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

保利发展控股指出，当下行业错综复杂发展环境，对房企的战略、经营都提出了更高的要求。这需要企业在积极践行社会责任、强化自身品牌形象的同时，深度聚焦市场需求，锻造在产品设计、成本控制、运营管理、服务保障等环节的专业能力，提供更加匹配客户需求的产品与服务，进一步提升品牌美誉度与市场认可度。

合生创展

9月21日，合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”）发布截至2022年中期业绩公告。报告期内，合生创展营业额为131.70亿港元，同比下降18.1%；毛利为30.64亿港元，毛利率为23%（2021年：63%），下降主要是由于该集团投资业务表现影响所致。

商业板块方面，合生创展商业不动产旗下的商业城市综合体，融合购物中心、写字楼、酒店、公寓、住宅等多种物业形态，如北京合生汇、上海五角场合生汇等城市级综合体、广州海珠合生广场等区域精品购物中心、北京麒麟新天地等多样体验型商业中心。报告显示，商业不动产的抵消前收益为19.26亿港元，出租率97.16。

物业管理板块方面，合生汇社区及物业管理抵消前收益分别为10.11亿港元和7.17亿港元，表现出强劲增长的态势。此外，专注于数字产业化和产业数字化的合生活科技集团已服务30余座城市，超过200个项目，经营管理面积达到1.49亿平方米，为超过100万户家庭提供服务。

展望下半年，合生创展表示，随着消费市场活力持续恢复，以及实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升，商业不动产板块旗下物业的租金水平将呈现平稳向上的态势。合生活科技集团也将坚定“阶级赋能 运营赋能”双轮驱动战略，赋能质量升级，不断优化升级多元业态的服务质量，提高自身运营服务能力，持续为行业发展贡献价值。

金地商置

9月15日，金地商置集团有限公司（以下简称“金地商置”）发布截至2022年6月30日止六个月中期业绩。报告显示，金地商置2022上半年收入由去年同期49.98亿元减少至21.74亿元，同比减少56%，主要因本期间物业销售收入确认减少所致；毛利同比减少22%至111.43百万元，毛利率为51%。

报告期内，金地商置持有在营运的商业项目总建面达93.6万平方米，期内租赁及相关服务总收入约人民币5.09亿元，较2021年同期增长约61%。其中，杭州金地广场出租率达97%，上海九亭金地广场出租率约90%。

2022上半年，多个商业项目开业，包括淮安金地MALL、上海九亭金地广场、南京河西金地广场及南京新尧金地广场等。目前，正开发的主要商业项目，包括上海、南京、杭州、苏州及南昌等各种综合用途的商业综合体项目。

2022年下半年，金地商置将继续采取科学合理的投资布局、灵活的量价经营策略、及领先的产品创造力，加速销售回款，确保现金流安全。量入为出，优化投销比例及城市布局。

远洋集团

8月31日，远洋集团控股有限公司（以下简称“远洋集团”）发布2022年中期业绩。报告期内，远洋集团协议销售总额为430.1亿元，较去年同期下降18%；营业额为234.12亿元，较去年同期增长14%。毛利为43.11亿元，较去年同期下降7%，毛利率为18%，较去年同期下降4%。

其中，来自物业投资的营业额增加了3%至人民币2.10亿元。截至报告期末，远洋集团及其合营企业和联营公司合共持有超过22个经营中投资物业，可租赁面积合共约382.20万平方米，其中商业、车位及其他占比约30%。

物业管理及相关服务方面，营业额同比增长18%至13.90亿元。该部分收入的增加主要是由于报告期内在管建筑面积和在管项目的增加，向购物中心及写字楼业主提供商业运营服务的拓展，及对物业工程服务及咨询服务的拓展。报告期内，出租率均保持较高水平，零售物业部分，成都远洋太古里出租率96%、杭州远洋乐堤港出租率95%。

于2022年6月30日，远洋服务的物业管理服务总合约建筑面积达121.52百万平方米，遍及中国24个省、自治区及直辖市的84个城市，总在管建筑面积达79.38百万平方米，在管物业项目已达392个，包括48个商写物业。

展望未来，远洋集团在建中的商写持有物业总建筑面积超过170万平方米，其中北京远洋乐堤港将自2022年四季度起逐步开业。现有项目中待开发及运营的高端商业及写字楼项目将于2026年前分阶段投入营运，包括北京远洋乐堤港、北京颐堤港二期等，未来将形成跨区域、多元化的品牌系列。

金科股份

8月30日，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”）发布2022年半年度报告。报告期内，金科股份营业收入为313.22亿元，同比下降28.77%；归属于上市公司股东的净利润为-14.37亿元，同期下降138.78%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为18.25亿元，同比下降164.04%。

2022年上半年，金科服务实现营业收入25.65亿元，与上年同期基本持平；净利润3.72亿元，同比下降31%。合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%。

截至报告期末，金科商业在管项目近百个，在管面积约348万平方米；报告期内，“地产 商业”轻资产发展模式初见成效，签约逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产，新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个；凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业还发布元宇宙商业产品体系——金META。

为了坚定发展方向，服务“四位一体、生态协同”战略，金科股份提出提升领先的科技能力、提升强大的品牌经营能力等十大系统性、深层次推动企业高质量发展的策略。比如，在提升领先的科技能力，将利用前沿科技在生产经营全链条深度赋能，依托地产智慧化、多元化、场景化优势探索新一代信息技术下的新经济、新模式、新产业，推动企业价值聚变。

美的置业

8月26日，美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”）发布2022年中期业绩。报告期内，美的置业收入为316.63亿元，同比下降4.2%；毛利为56.69亿万元，同比下降17.1%；核心净利润为27.36亿元，同比下降11.8%；公司拥有人应占核心净利润为16.56亿元，同比下降26.5%。

2022年上半年，美的置业聚焦一二线高潜区域，重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈的高量级深耕城市，集中资源升级打造一二线根据地。截至报告期末，美的置业共有337个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与98个项目，覆盖全国60个城市，拥有土地储备总建筑面积达4294万平方米。

商业物业投资及运营方面，报告期内，美的置业的商业物业投资及运营收入为134.12百万元，较2021年同期的133.05百万元上升0.8%，与2021年同期基本持平。截至2022年6月30日，美的置业商业管理项目总计15个，其中在营项目9个，分别为佛山美的悦然广场、佛山美的悦然里、镇江美的悦然广场、邯郸美的悦然广场、徐州美的广场、株洲美的时代广场、佛山悦然寓、佛山美的置业总部大楼及美的鹭湖森林度假区。

美的置业三大悦然系商业产品线已全面落地，预计2022至2023年度，贵阳美的悦然广场、贵阳美的悦然时光、徐州美的悦然里、佛山美的悦然未来城及佛山南海美的悦然寓将相继开业。2022年，美的商业入局母婴赛道，以联营的商业模式，与本土知名母婴健康管理机构携手打造北滘悦然店，计划于2022年8月开业经营。

未来，在产品力回归的大背景下，美的置业将聚焦城市深耕，不断升维打造中高端改善型产品的能力，逐渐淘汰低端产品。在物业板块，将深耕基础服务，聚焦客户生活场景，提升服务质量，实现对房开业务的有效赋能。

中骏集团

8月30日，中骏集团控股有限公司（以下简称“中骏集团”）发布中期业绩公告。2022上半年，中骏集团录得收益153.85亿元，较去年减少24.5%；期内溢利15.43亿元，同比减少43.1%；母公司拥有人应占溢利12.74亿元，同比减少46.4%；毛利为34.18亿，毛利率为22.2%。

从业务来看，上半年物业销售收入142.03亿元，占比92.31%；物业管理费收入5.07亿元，占比3.30%。中骏集团共持有55个投资物业，总建筑面积约401万平方米（应占建筑面积约344万平方米），其中31个投资物业已开始营运。投资物业分布在北京、上海、厦门、杭州、苏州等25个城市，业态涵盖购物中心、长足公寓、办公楼、商业街及商铺，其中已开业的世界城购物中心有9个。

中骏集团的商业物业管理包括基本商业物业管理服务、开业前管理服务及其他增值服务。截至报告期末，中骏集团在管商业物业项目分别为16个，总在管面积分别约2240万平方米及160万平方米。

展望未来，“一体两翼”依然是中骏集团的战略核心。其中，“两翼”方面，购物中心将重视“高质量规模化”战略，区域聚焦，通过“中骏世界城”品牌为租户及消费者提供专业高质的商业管理及运营服务。

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