卖房金九银十是什么意思「二手房卖不出去怎么办」

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疫情三年，全球经济陷入低迷。2008年世界金融危机，那个时候整个西方的黄金岁月，就开始慢慢地停滞，步入黄昏的岁月了。今年俄乌战争的爆发，又是西方世界的第二条分界线，加速了二战以来以美元主导的世界经济体系的分化与衰退。

而中国的发展已经融入了全球经济一体化进程中，所以今年美元由于超高通胀不断加息，资金回流，也使人民币不断贬值，上周已经跌破“7”的临界点，房地产这个大宗物品，就没有那么吃香了，最近各个城市不断放开限购限贷，广州还提出可以降价20%,可是大家反应异常冷谈。

之前只要新盘上市，只要给点优惠，千人排队的情景多么壮观，老是担心抢不到房子，那现在是怎么了？“金九银十”，各个售楼部冷冷清清，各个城市房产最新交易数据。不只是下滑厉害，而且相当惨淡。

NO.1｜壹

1992年的中国，旭日东升，一个老人刚在南方的深圳转了一个圈，经济再度走上腾飞的轨道。不过在当时，最受瞩目的城市却非深圳，而是海南。两万多家房地产公司，扎堆在只有600多万人口的小岛上，玩着一个“击鼓传花”的游戏。一年后，海南房地产市场泡沫破裂，大批淘金者跌得血本无归，“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的代名词。

对于尚未经历全国性泡沫的中国来说，1993年的海南房地产泡沫有着样本意义。这一切是怎么发生的，又是怎么结束的？

1988年，海南从广东划分出去，独立建省，原本是海滨小城的海口一夜之间成了全国最大经济特区的首府。闯海南，淘金去，成为无数内陆人的选择。

4年后，邓小平发表南巡讲话，市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着，中央提出加快住房市场改革步伐；国务院审议批准海南吸引外资开发洋浦经济开发区……一时间利好不断，海南房地产市场开始火热。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为淘金者的口头禅。当时海南城市人口100多万，房地产公司就1.3万个，平均80人一家房地产公司。

当时海南房价一日千里，从1988年到1991年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平，1993年更是达到7500元/平的巅峰，两年翻了三倍以上。要知道，当时海南的人均可支配收入只有2000多元，三年的纯收入才买得起一平方米的房子。也就是两年内海南房价翻三倍。与之对比，1992年全国商品房均价只有995元/平，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。1993-1994年达到高位后，一路下滑，直到12年后才恢复当初水平.

海南房价暴涨，完全是击鼓传花的结果。一个占全国总人口不过0.6%的海岛，吸引了一两万家房地产企业，这些公司在短短几年间开发的商品房占据全国的1/10强。显然，没有人在乎到底谁来住这些房子，把房子当做股票，大家都在炒。

如今在资本市场叱咤风云的大佬，当年都是海南淘金热的一员。冯仑就职的“海南体制改革研究所”被撤，成为失业人士，潘石屹本想随老板在海口砖厂发挥光热，不料砖厂倒闭，老板卷款离去，潘石屹经人介绍，一拍即合，加上王功权、易小迪、王启富、刘军等人，海南万通就这样成立了，这就是后来赫赫有名的“万通六君子”。在政策刺激之下，众多资金涌入海南，大到四大国有银行，小到乡镇企业，都试图从狂热中分上一杯羹。

没有钱不怕，从大型国有商业银行，到小企业，资金蜂拥而至。钱能生钱，成为炒房者的信仰。今天借来一百万，过几天就能变成几百万，这样的信念不仅支持着炒楼者，也是商业银行和中小企业趋之若鹜的信念支撑。

炒完房价之后炒地价。所有人都在倒腾土地生意。一块地，拿着土地红线的图纸，就可以被卖来卖去，无数地皮黄牛在中间穿针引线，直到这块地最终被高价买下，每个人都从中获得巨额回报。短短一年多，海南土地价格从1991年的几十万每亩，攀升到1993年的最高600多万元/亩。

1992年，海南全省经济增速达到了41.5%，位居全国之首。而海口经济增速更是达到了令人瞠目结舌的83%，三亚的经济增速也高达73.6%……直到现在，这两个城市再也未能回到当初的高度。

每个进入击鼓传花游戏的人，都相信自己不是最后一个接盘的人。1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。

1993年下半年，海南跌入黑暗，噩梦开始了。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国房地产的首个调控政策出台，中国的房地产调控史也从这里开始。海南房地产市场应声而落，海南经济亦进入断崖式下跌。大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场，或是给当地农民当牛栏。

为企业提供资金的银行也陷入其中，不少银行的不良资产率达到60%以上，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个。面对困境，海南积极自救。1995年，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决金融机构被套房地产而导致的资金困难问题。然而，这一银行仅仅支撑了两年，便因挤兑危机而被迫关闭，成为中国银行倒闭第一案。而一海之隔的北海，积压资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。

同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。1999年开始，海南用了整整七年时间，才将房地产库存清理完成。直到2010年前后，在中国楼市暴涨的大背景下，借“国际旅游岛”国家规划的东风，海口房价才重新触及当初的高点。然而，很多人已经没有机会享受这一美好的成果了。

NO.2｜贰

我当时学房地产经营管理的，还没毕业就遇到亚洲金融危机，1997年7月2日，亚洲金融风暴席卷泰国。不久，这场风暴波及马来西亚、新加坡、日本和韩国、中国等地。泰国、印尼、韩国等国的货币大幅贬值，同时造成亚洲大部分主要股市的大幅下跌；冲击亚洲各国外贸企业，造成亚洲许多大型企业的倒闭，工人失业，社会经济萧条。

原先毕业我是打算进入房地产公司的，可是金融危机之后，广州街头很多高楼大厦都停工了，现在最繁华的天河路上的万菱汇，太古汇都是停工了十几年才重建的。广州芳村那边就更惨了，好多是广信投资的房地产，都成了烂尾楼，后来辉煌无比的广信也破产了。所以我感觉不了房地产的出路，于是开始转向我喜欢的计算机专业。

工作几年后，那是2003年，觉得租房也不划算，当时家里有点积蓄，父母希望我在广州发展，于是我负责去看房子。当时广州房价不高，天河公园附近的房子也是七千多，客村立交附近的房子也是四千多，不过我也是刚出来工作，那时工资也不超过二千，所以供楼还是有压力的。于是我选择了番禺一个大型小区。当时包装修每平方也不超过4000。

读了几年房地产专业，却从来没有搞过房地产方面的工作，唯一幸运的是在买房子时用了我的专业。回想起来，这是我们全家人做得最正确的决策。第一次搬到新房子住，一家人的快乐不言而喻。

在2004年，广州的房地产还是处于低潮之中，一同学在广州海珠买了一套房子，本来是做好结婚之用的，结果天意弄人，两人分手了，于是房子也要处理掉，还亏本了几万块。

那时大家对房子的概念还是住的，没有现在鼓吹的金融属性。

没想到从2005年开始，中国的房地产开始涨起来，十几年间，房地产涨了十几倍，北上广深等一线城市，有些地段已经涨了二十倍以上。2015年，中国股市由于过热和大家不断使用高杠杆，结果崩溃了，后来虽然国家救市，但很多人的积蓄突然没了，不少参与股市投机中产，也元气大伤。我家想从三房换成四房子，从年初就开始看楼，越看价格越低，直到年底终于换房子成功，交易价格大约是1.5万每平方，就算是二手房，也比2002年涨了5倍多。

2016年之后，股市慢慢回暖，很多人的估计是解套了，房价又开始上涨了，特别是我住的这个小区，因为开通了地铁口，一年后又涨了一倍，接近3万，

所以大部分中国人都能坚信：房子只能涨，不会跌，因为一跌，就有业主去闹事，还有政府也不希望跌。

随着近年来房价轮番大涨，进入全民炒房时代，居民在房地产领域的杠杆已用到了极致。2015年之前，房产占居民家庭的比重并不高，现在房产已经占到了居民家庭资产总额的77%，金融资产只有23%。这说明，大家都把钱投向房地产了，未来购房者的潜力已消耗殆尽，谁来当接盘侠？

NO.3｜叁

去年7个月，政府不断出台各种房地产调整政策，有人统计过，接近300多次，限购限贷，房地产企业三道红线，热门的学区房改革，甚至出台政府指导价，第二套房首付超过70%......可是依然挡不住炒楼的热情。

有人认为只要土地支撑财政开支，房价就会涨。

房地产的本质是土地，是税收，这个没错，但大家理解错了，推升房价大涨的最根本是货币。货币的流动性直接决定了房价的涨跌。去年国家对房地产的三道红线，就是锁死了资产的流动性。

而人民币的流动性与美元的货币政策息息相关。换个意思说，美元决定了全球的资产价格，当然也包括中国的楼市 、股市。

去年国家的三道红线，导致很多超级房地产公司暴雷了，破产了，很多项目停工了....这其实有点断臂求生，如果不这么做，今年整个国家经济更惨，因为美国要加息了，开始收割韭菜了。

在现有的美元霸权货币体系下，全世界的货币都和美元挂钩。美国充当全球的中央银行，它的套路就是先制造泡沫，然后通过加息让资本回流，再戳破泡沫趁机抄底，这样的通过一涨一缩，就可以变相侵占其他国家的优质资产，也就是薅羊毛。如日本房地产泡沫的崩溃，上世纪末亚洲金融危机，最近的斯里兰卡政府破产等，都是美联储的得意之作。

从2008年来，美国次贷危机之后，美国不断印钱，美国股市也走了十多年的大牛，可是过度的印钱，导致美国国内通货膨胀，美联储今年以来不断加息，中国不得不采取措施防止资本外流，但是经济发展也有它的规律，政策只能做宏观调控，一旦拉不住，中国这20多年来一路高涨的房价，终归是要戳破泡沫的。

这几年一路高涨的行情，最大的成果，就是把社会游资全部锁住了，聪明的人，早就跑了，之前有多贪婪的，是时候付出代价了。

去年底，很多城市的二手房产，已经进入下行通道了，只是炒房的人，不愿意相信，有人还在死杠着，他们相信，国家肯定不会不管。再加上中国千百年以来，大家都相信，有房就是资产，怎么会亏本呢？

三年的疫情，再加上全球经济动荡，目前中国的失业人数也达到历史的高点，之前很多互联网大厂，都开始裁员了。很多在一线城市供楼的，没了收入，能支撑多久？

最近央行不断出台好政策，又是降息，又是放低贷款条件，全国各个城市放开限购，甚至放开学位房的要求，因为网上有数据说，虽然目前国内经济低迷，但是银行的存款多了10万亿，看来各个行业都盯着老百姓这点保命钱，希望有存款的居民能大方奉献，救房地产行业一把。

可惜，老百姓也聪明，大家都在观望中，所以从各方面的数据来看，放水也刺激不了大家的消费欲望。

看过《塔木德》的人知道，犹太人最懂得投机，但也最懂得财务管控，负债不要超过自己合理接受的范围。很多90后供楼，每个月还贷就占自己收入的60%以上，一旦失业，断供的案例不断出现了，于是国家还出台很多人性化的政策，可以几代人接着供楼。也就是说为了在城市买一套商品房，把几代人的命运都搭上了。

目前中国城镇化进程还在继续中，所以房子刚需还是有的，只不过房地产业经过20多年的发展，建的房子已经远远超过目前社会的需求，而且新房子还在大量的建设之中。随着中国的出生率降低，国家经济发展也放缓了步骤，供过于求，已经是不争的现实。

从市场发展规律来说，供过于求，肯定跌；供少于求，那必然涨。国家决策层还是看的很清楚的，但是房价一旦下跌过快，就变成风险资产，就有人断供，最近银行就变成了接盘者。还有房地产的核心是什么？土地，税收，一系列的问题随便而来。那就影响到城市建设，公共收入的减少，就会影响到政府财政开支....所以政府希望房价是软着陆，崩溃估计是不会的。

最典型的是商业地产，什么CBD核心地段，大家还是不要碰了。过去把办公地点定在市中心，无非就是为了商业沟通方便。随着企业成本越来越高，再加上中国互联网高度发展，电商、物流、视频会议的服务极其方便，我不一定非得在商业繁华地段开公司，在郊区我也能运作一家公司。那你觉得在核心地段去创业，有这个必要吗？

如果你只有一两套房，不缺钱的，也不急着出手。当然，你希望通过房子赚人生的第一桶金，或是通过高负债实理财务自由的，那可是要担心了。如果参考发达国家的房地产发展过程，物极必反，涨到一定高度，下滑那是不可避免的。

许多人还梦想着类似08年，再来一次4万亿的投资，但现在情况已经不一样了，那时整个社会需求还是在扩张，所以价格上涨都是真实的。所以今年7月，中央政府不再强调经济刺激，也不把今年的GDP当做指标，因为美国通胀够厉害了，中国也不敢随便增发货币了。

一套房好几百万，不是确定的刚需，谁敢负债几百万去接盘，中国目前没有个人破产的政策，如果你贷了200万，你买的楼断供了，银行拿你的楼去拍卖，要是卖了150万，剩下的50万，你还是要接着还。

所以普通人过日子，还是要安稳一些，别让各种媒体和中介忽悠了，按以后的发展，没有超凡的能力，赚钱越来越难，所以尽量减少负债，手中房子太多的，也要适当处理，把风险降到最低。那种抢到好地段的房子，也要放弃以前那种熬着等赚钱的思维，社会发展的每个阶段，都有每个阶段的规律，一般抢先吃螃蟹的人，都能捞到很多利益，越到后面，不说吃肉，吃汤的机会都没有了。

所以写了这么多，就是建议大家看好的钱袋，投资楼盘是需要资金成本的，时间长了就会负担不起，如果没有增量资金进来，这个击鼓传花的游戏，就玩不下去了。

现在市场上表面的繁荣，容易蒙蔽了我们的双眼，国外媒体大吹中国有多少中产阶级，其实很多都是把负债算进来，也许奋斗三十年，也都是为银行打工，信用卡发行的越多，代表你欠银行的越多，透支未来就越多。

如果没有算错，中国已经到了经济转型的关键时刻，这一波楼价变化，必定是财富重新洗牌的机会，死的最快肯定是负债最重的人，熬到最后的，必定是对现金流规划很强的人。这个世界无时无刻不在发生变化，所以要用变化的眼光和思维来看待这个世界，见路不走，这个时代聪明的人太多，谨慎一点不是坏事。

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