中建集团上市了么「中原建业上市时间」

互联网 2023-01-31 17:21:33

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物业得到资本市场认可后,不少企业将目标瞄准了代建。

2020年7月,港股第一只代建股绿城管理控股上市。作为行业的龙头企业,绿城管理控股上市首日涨幅一度高达35%,上市至今股价已翻倍至5.48港元,市值高达107亿港元。

这一房地产的细分赛道开始逐渐被外界孰知,有分析指,代建模式解决了房企扩张中资金和土地两大难题,收入虽不如传统重资产模式规模庞大,但输出管理和品牌的模式在利润端更具优势,利润率远高于传统开发业务。

这种具备轻资产、负债低、高利润、抗周期的特点,令其估值有望与物管企业看齐。

将近一年后,港股迎来了第二只代建股上市,同样是代建行业数一数二的企业,中原建业面临的则是破发挑战。

5月31日,中原建业正式于港交所主板挂牌上市,首日开盘破发,开盘价报2.5港元,较发售价跌16.7%,截至收盘报2.64港元,总市值87亿港元。

上市遇冷

5月31日,来自郑州的代建龙头中原建业正式登陆港交所,这是建业集团旗下第四家上市公司,也是港股第二家代建企业。

中原建业聆讯资料集显示,此次公司所得款项净额9.16亿港元将用作以下用途:约40%扩展大中原地区的新市场并丰富服务种类;约36%用于潜在收购房地产代建价值链的其他产业参与者;约14%用于进一步提升信息技术系统及基础设施;约10%用于营运资金、市场推广及一般公司用途。

不过,相比起绿城管理上市时的追捧,中原建业则被泼了盆冷水。

上市首日,中原建业开盘价报2.5港元,较发售价跌16.7%,截至收盘报2.64港元,下跌12%,总市值87亿港元。

观点地产新媒体了解到,中原建业在公开发售阶段获4.99倍认购,远低于同期上市企业京东物流的数百倍认购;定价3港元,在其招股价2.4-3.2港元中等偏上区间,相对应的市值将达到79亿-105亿港元,市盈率区间范围介于10-13倍,而同行绿城管理的静态市盈率已达到20倍。

而中原建业首日破发早有端倪。5月28日下午暗盘阶段,股价亦如当日市场情绪在较开盘价小幅冲高后回撤,最终收盘至2.6港元,较发行定价3港元跌13.3%,但高于原招股区间下限2.4港元。

有分析指出,中原建业认购情况不佳有其客观原因。一方面,京东物流有母公司和明星投资人的光环,二是京东物流募资体量较大,上市日期相近,导致京东物流对新股资金产生虹吸效应。

而暗盘表现较差的原因,一定程度上与其采取介绍上市的上市方式有关。一部分投资人“被动”持有公司股票,而这部分投资人成本极低选择了获利出局。

但无论如何,中原建业上市首日表现仍不及绿城管理。

截至2020年底,绿城管理的代建项目为296个、合约总建面为7610万平方米,同比增长12.7%;在建面积4052万平方米,同比增长8%,其中不销售的政府代建项目在建面积达2511万平方米。2020年,其新拓代建项目合约总建面同比增长16.8%至1870万平方米,新增代建费58.1亿元、同比增长22.3%。

相比起来,中原建业在规模上稍逊一筹。

截至2020年末,中原建业累计订立共计246个项目,在管项目为206个,在管建筑面积约2554.3万平方米,其中河南193个,其他省份仅为13个。

2020年,中原建业实现新签约轻资产项目80个,在管面积858万平方米,2021年初至今,中原建业新增29个项目,新增在管面积323.7万平方米。

从经营策略上比较,与绿城管理全国布局不同,建业则主要聚焦于大本营河南。

从在管项目数量及建筑面积来看,2020年底,中原建业206个在管项目中,193个项目位于河南省,总建筑面积为约2420万平方米;绿城管理296个代建项目则分布于28个省89个城市的。

对区域过于依赖,在一定程度上限制了规模发展。不过,中原建业也正在试图改变区域布局单一的局面。

过去几年,中原建业承担着建业走出河南的重任。在招股书中,中原建业明确表示“进一步加深其在河南省的渗透并扩展至“大中原”地区,以保持公司在区域内的领导地位。”

截至2020年底,中原建业共签约13个省外项目,总面积达132.2万平米,占比约为5%,项目覆盖陕西、山西、河北、安徽、新疆及海南六省。

估值悬殊

从业务模式上看,两者也存在较大差异。中原建业基本为商业代建,业务范围过于单一,客户多为中小房企;绿城管理集团业务结构则包含商业代建、政府代建及其他服务三大业务分部,客户结构也更为多元。

数据显示,2020年绿城管理商业代建面积占据59.7%,政府代建则占据40.3%的比例。

但这也一定程度上令中原建业的利润率保持在行业高位。

招股书显示,中原建业过去三年分别实现营收6.76亿元、10.29亿元、11.52亿元;扣税净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元;同期,公司净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%。而2020年,绿城管理净利润率也仅为22.72%。

观点地产新媒体了解到,商业代建是三大代建类别(商业代建、政府代建、资本代建)中利润率最高的一类。

据市场数据披露,商业代建毛利率水平约为50%,政府代建毛利率水平约为35%。其次,中原建业所有业务均直接管理,不涉及业务外包,从而享有全部收益。最后则是得益于战略定位在其所擅长的河南省及大中原市场,品牌及规模效应显著,从而在成本上具备优势。

“中原建业的招股定价和绿城管理上市时的估值基本一致,绿城管理这一年来经历了资本市场的估值修复,自身也在市值管理上较为主动。”

据了解,绿城管理控股上市9个月内,公司CEO李军就已三次增持自家公司的股票,总涉资额超4053万元港元。

李军的第一次增持在绿城管理控股上市2个月后。2020年9月8日-10日,李军便以每股均价3.2794港元、3.2979港元及3.3425港元分别增持136.5万股、88.5万股及373万股;三日合计增持598万股,涉资约1986.25万港元。

第二次增持发生在2021年1月18日-20日,李军以每股均价3.3568港元、3.4493港元及3.4452港元分别增持212.1万股、269.9万股及95万股;三日合计增持577万股,涉资总额约1970.24万港元。

4月20日,李军再度斥资97.4万港元,增持绿城管理27万股,加上其拥有公司未归属的390万股奖励股份,李军实际拥有绿城管理控股1592万股,占公司已发行股本的0.813%。

并且,在第三次增持后,李军同时承诺,其目前持有的股票三年内不会对外转让。

“绿城管理是房地产轻资产领域的稀缺标的,我在绿城赚到的每一分钱,都会买成9979.HK的股票”,在召开的2020年业绩发布会上,绿城管理CEO李军曾这样表示。

在他看来,绿城管理是目前房地产轻资产领域的稀缺标的,代建模式的核心价值还没被市场充分理解;另外,他希望通过身体力行的方式,带动公司其他员工及外部投资者买入并持有公司股票。

本文源自观点地产网