这几家房企得到“国家队”融资增信

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文｜郭鹏 编辑｜Coral

最近，房企债券市场又有新情况。

旭辉、金地两家知名房企先后经历债券风波。两家企业不得不为此时发表声明，表示运营正常，能够如期偿还债券。

与旭辉、金地的“虚惊一场”不同，龙光集团则在10月19日表示，由于公司销售恢复情况不达预期、资产处置难度较大，不能偿还一笔到期的1.359亿元本金和438.23万元利息的债券。

作为房企的一种有效融资渠道，债券在今年的发行一度遇困。

据企业预警通数据显示，民营房企发债数量降至两位数，共发行了29只债券，而2021年这一数据是132只、2020年则有227只。此外，今年还有8只债券发生了违约事件。

不过，债券市场也传来了好消息。有国企开始担负起为房企信用背书的重担，来帮助企业发行债券融资。

央行牵头支持民企发债

近日，多家房企计划再次发行由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债公司”）提供全额担保的债券。

这种形式的发债方式起始于今年8月，中国人民银行主管的中国银行间市场交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。

据中债公司官网介绍，其是国内首家专业债券信用增进机构。中债公司在中国人民银行指导下，成立于2009年9月，股东包括中银投资、中国中化、首钢集团、中石油、国网英大国际控股、北京国有资本运营管理有限公司等众多央国企。

据悉，首批试点房企包括旭辉、龙湖、金地、碧桂园、远洋集团、新城控股、美的置业和滨江集团等。

龙湖成为其中的首家发债企业，其于8月25日发行了2022年度第一期中期票据，发行金额15亿元，票面利率3.3%。随后，美的置业、新城控股、碧桂园相继发布了规模为10亿、10亿和15亿元的债券。

更强的外部增信

而中债公司一方面为发债房企提供了全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。另一方面，房企也需要为中债公司通过第三方或实物做出反担保。

据碧桂园发行票据的说明书显示，中债公司为有效控制风险，主要以担保公司担保、第三方保证担保、股票质押、股权质押、房产土地抵押等形式作为风险缓释措施。

另据报道，碧桂园将相应的实物资产抵押给佛山交投和佛山地铁投资两家政府投资平台，为中债公司的担保提供反担保。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，较之此前基于企业自身信用的房企发债形式，中债公司对房企债券担保，提供了更强的“国家队”式外部增信。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步解释到，房企此前发债是以自身信用或母公司信用进行发债。而目前，市场对民营房企信用较为担忧，担心企业债务违约。在这种背景下，房企启用信用增进方式发债，即国企为企业提供信用增进，增加投资机构购买债券的信心，有助于房企融资，稳定资金链。

利率更低 融资偿还债务

财经新地产梳理房企募集说明书发现，房企票据融资理由基本均为项目建设和购回或偿还境外美元债。

财经新地产制表 数据来源：各房企募集说明书

“对于一家企业来说，如果信用丧失，那么其所拥有的融资可能性将会大大降低。所以，房企融资后的大部分用途将用来偿还债务，以保证自身信用，避免债务暴雷。”李宇嘉说。

此外，由中债公司担保的债券，具有更低的票面利率，降低了企业融资成本。

例如，在今年，美的置业发行的第一期和第二期中期票据的利率分别为4.5%和4.8%，而由中债公司担保的票据利率则只有3.33%。

据上海清算所数据，由中债公司担保的龙湖2022年度第一期中期票据票面3.3%利率，该数值也低于其2021年度第一期中期票据的3.7%票面利率。由中债公司担保的旭辉2022年度第二期中期票据利率3.22%，同样低于其尚未获得中债公司担保时的2022年度第一期中期票据利率4.75%。

增进发债房企阵营不断扩大

由中债信用增进公司全额担保发债的模式，也在不断扩大至非示范性房企。

10月13日，卓越集团旗下的深圳市卓越商业管理有限公司发行了一笔由中债信用增进公司提供全额担保的6亿元中期票据，利率为3.5%。这是非示范性房企发行的首笔债券。

10月18日，碧桂园在投资者电话沟通会议上向投资者表示，其将会发行第二笔中债信用增进公司全额担保的债券。

与此同时，还有消息称，中骏、金辉、合景泰富有意发行此类增信债券。中骏就曾对外透露：“一直在积极沟通，但目前还没有进一步落地细节。”

“中债信用增进公司担保的发债形式，对房企来说让增信等级更高，有利于提高债券信用，进而有利于其顺利发行与降低发行成本。”在柏文喜看来，由于受这一增信方式支持的企业与发行额度有限，尚不能从根本上缓解房企与房地产行业目前的流动性困境。