哪里的商铺最具投资价值?「商铺有投资价值吗」

互联网 2023-06-05 13:47:27

今天给大家普及一下哪里的商铺最具投资价值?「商铺有投资价值吗」相关知识,最近很多在问哪里的商铺最具投资价值?「商铺有投资价值吗」,希望能帮助到您。

商铺一直都是投资者们热议的话题,有句俗话叫做“一铺养三代”,这也是为什么越来越多的富人选择投资商铺的原因。但是,真正懂得商铺优势的却依然是少部分人群,投资者们似乎更愿意把钱投资在把握不住的股票、基金上,这是为什么呢?那是因为,商铺真正的价值没有展现在大众的眼中,比起明面上金钱几进几出的跌宕刺激,商铺真的太过于稳健低调了。再加上电商和疫情的冲击,很多人都不太看好实体商铺的前景,被“大环境”这个表象所迷惑,以至于大部分人根本没有深入的去好好分析。电商的确可以算得上是实体商业的噩梦,互联网市场的兴起分拨了近70%的客户,但是,时代发展到今天,一场看不见的商业革命已经悄然来临。随着电商运营的成本逐渐增加、针对电商行业新税种的落实、商业思维模式的变更,电商的运营前景已岌岌可危。企业家张瑞敏曾说过“没有成功的企业,只有时代的企业”,一个企业的成功永远是建立在当下时代能满足用户需求之上的,商业也是同理。现在的消费者已经把购买的生活方式,实际的服务体验作为全新消费考量,能在当下满足消费者的需求就一定会成为这个时代的强者,所以,实体商户的崛起才刚刚开始。那么,一个商铺的价值究竟应该从哪些方面进行考量呢?

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看区域

“买商铺一定要跟着人走”。

商业地产是一个很依赖周边环境的产品,经营的好坏取决于人流量的多少。在购买商铺时,区域环境是我们应该重点考量的因素之一。建议遵循以下原则:核心商圈>次核心商圈>新型商圈>远郊商圈。一个城市的核心商圈和次核心商圈一般发展的比较成熟,人口密度比较大,有一定的消费基础;购买的商铺出租比、租金也相对较高。但这种区域一般新开发的商铺比较少,价格也较高。新型商圈一般是指城市开发区,开发节奏比较快,住宅的品质也比较高。很多城市中心区的人也会为了改善居住环境而迁至此处。这类区域一般商铺出售量大,可选择的范围比较广,价格差异也比较大。郊区商业我一般建议不做选择,虽然价格很低,但出租困难,而且二次销售变现的难度也大。

02

【看开发商】

开发商的实力很大程度的影响了一个商业项目的成功与否。

现在市场上因为开发商资金链问题烂尾的项目比比皆是,所以我们选择项目的时候一定要了解开发商的实力。建议优先选择大品牌的开发商和当地知名的开发商,外来开发商尤其是小开发商一定要慎重选择。其次还要看开发商的商业开发经验,没有商业开发经验的开发商对于商业的定位、规划、开发节奏和后续运营缺乏战略性眼光,销售期广告铺天盖地,但商业经营却一窍不通,后继乏力。

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【看位置】

这里的位置指的是商铺的位置。

商业地产的产品比较丰富:有集中型商业,如:购物中心;有专业市场,如家居建材市场、小商品批发市场;有商业街,如:北京的烟袋斜街,各类步行街等,还有社区底商和写字楼配套等等。

这么多的产品类型的商铺出现在市场上,对于不懂商铺的投资者来讲如何选择呢?选择商铺一定要遵循一个原则:好出租。对于投资商铺的人来讲,商铺可以快速出租,尽快有投资收益是重中之重,判定一个商铺是否好出租,建议按以下公式考量:

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【看条件】

商铺的大小、面宽、层高、电量、燃气等等因素都影响着商铺的使用,建议按以下因素进行考量:

首先,看商铺面积。商铺和住宅不同,住宅的居室数量决定了它的面积大小,而商铺的面积差异却很大,从几平米到上千平米的都有,面积越大,可操作空间越大,租金单价越低,反之亦然。我们要结合自身条件和商铺的价格来确定购买商铺的大小。建议选择面积在20-200平米之间,这种商铺符合大多数业态的经营需求,总价也不高,二次销售变现的速度也比较快。其次,看工程条件。看看电量是否能满足一些主要用电工作的业态需求,比如火锅、烤肉或者KTV等等;还要看是否具备燃气条件,餐饮业付租能力比较强,如果买了一个商铺想经营或租赁给餐饮类业态的话,没有燃气是无法经营的。再次,临街商铺看门前是否方便停车。在驱车消费的大趋势下,停车的方便与否对商业的影响越来越大。最后要看看进深面宽比是否合理、层高能否满足业态的经营需求等等因素。

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【商铺的投资收益组成】

商铺作为一个投资工具,商铺的收益主要可以分为三部分:① 租金收益 ② 地产增值 ③ 金融属性套利 (适合私营企业主)。

租金收益是普通投资者最直观的投资回报方式,投资回报率的计算方式为:租金收入÷总投资房款(投资房款分为全款和按揭两种方式,如果是按揭则需加上利息成本)。商铺投资是长期持有的投资产品,在计算租金时需要考虑商业逐步发展带来的租金逐年递增,租金增值率与当地商业环境、以及本商业项目后期运营情况。地产增值是商铺投资中影响投资回报率的最大部分,它直接与项目所在城市发展、区位配套实现度、人口、消费水平等息息相关,本质是对未来预期的投资,和未来发展的兑现。金融属性套利一般是私营业主通过国内信贷获取资金用于企业经营,通过企业经营获利与信贷利息之间形成的差额获取收益,而实际收益水平与企业经营水平息息相关。由此我们不难看出商铺的投资回报率是多方面组成的,如果你只是简单粗暴的看租金回报率,而忽略租金逐年递增是错误的,尤其是金融属性。

投资是追求投资回报率的,所以投资一定要学会算账。经常听到有人说我们的商铺按租金水平算不过来账啊,产生这样的原因是对商铺投资的收益组成不明确,和不清楚如何去算清投资收益这本账。

下面我将以一个虚拟的新开商业项目进行商铺投资回报进行计算,其中商铺售价、租金水平、租金逐年递增幅度、地产增值率、金融融资成本等都为假设数据,在实际项目中应以实际市场情况数据为准,以下案例只为讨论计算逻辑与方法:举例:假设一项目为新开商业项目,位于三四线城市新区,地段位置优越为新区核心位置,当地城市商业水平不发达,本项目定位城市商业提档升级存、拟引进主力商家、一二线品牌。项目在售销售价格17000元/㎡,当地租金水平50-90元/㎡,成熟商圈租金逐年递增幅度8%,热门板块土拍涨幅8%。在租金收益的计算中,最容易忽略的是对每年租金递增计算,5年、10年后都按照一个租金水平计算,这样肯定是不合理的。新开商业分不同业态一般存在3-5年培育期,那么在考虑3年培育期租金恒定的的情况下,年租金收益情况如下:

地产增值收益计算为持有一定年限后,出售持有商铺所带来的投资收益,计算公式为:投资回报率=(出售价格-购买价格)*(1-交易税率)/购入价格;年均投资回报率=投资回报率/投资年限;(下表的交易税率按综合50%计算)

金融性收益主要是指通过抵押贷款,进行经营,通过经营性收益与贷款利率差,来赚取得收益,这种一般是针对企业主体,而实际收益水平与企业经营水平息息相关。假如该企业的营业回报率是15%,而短期抵押贷款融资成本按12%计算,那么其中差额为3%。综合以上3部分收益的投资回报率,我们不难看这套商铺长期持有的投资回报率是可观的,是具备长期持有投资价值的。所以在做商铺投资时,作为投资者,一定要清楚了解投资收益的组成以及投资回报的算法。

【结语】

商铺是一种经营性投资工具,它是适合长期持有的长线投资工具。投资者在选择商铺的过程中,也要同时考虑好租户的选择问题,尽量能和一些知名品牌的店铺进行合作,在投资之初就掌握主动权,为日后获得丰厚投资回报打基础。购买商铺是一件繁复的工作,需要我们大量的查证来辅助判断,个人能力毕竟有限,特别是非从业者。所以如果身边有从事这方面工作的朋友,最好还是去求助一下,专业的事还是要专业的人去做。也可以私信我,有时间的话我也会一一回复。